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【公式】元国税調査官・税理士 松嶋洋の税務の真実建築進行中で相続発生した場合の相続税評価について：
https://soudan-search.com/detail/?id=9593
【AI要約】
相続税対策として定番だったアパート・マンション建築による評価圧縮スキームが、令和8年度改正により被相続人死亡前5年以内取得分は実勢時価で課税されることになったという制度の核心と、引き渡し時期・新築時期の判定をめぐる未確定論点整理しました。
■ 構造化要約
イントロ（0:00〜）：改正の概要
【一言結論】被相続人死亡前5年以内に取得した貸付用不動産は、原則として通常の取引価格（実勢時価）で評価する。
【詳細】
・対象：被相続人死亡前5年以内に取得した貸付用不動産
・評価方法：**通常の取引価格（相場としての時価）**が原則
・例外措置：課税上の弊害がないケースに限り、取得価額に地価変動を考慮した8割ベースの軽減評価が認められる
・適用時期：令和9年1月1日以後の相続に原則適用
税目と判定属性の関係は？
・相続税（課税対象：被相続人の財産評価額）
・判定属性：**取得時期（死亡前5年以内か否か）**が評価方法を左右する決定的要素
セクション①（1:18〜）：改正の背景——貸付用不動産を使った相続税節税スキームの実態
【一言結論】
借入で貸付用不動産を新築すると相続税評価額が時価より大幅に低くなる仕組みが濫用されていた。
【詳細】
・典型例：10億円で借入して新築→相続税評価は約6億円まで圧縮
・差額4億円分が節税効果として機能していた
・評価が下がる理由：入居者がいることで所有者の自由な使用が制限されるという前提で評価減が適用される従来ルール
・問題点：新築直後は入居見込みが高く実勢価値はむしろ上昇するのに、評価上は逆に下落するという構造的矛盾
・この矛盾を利用した意図的な節税スキームの濫用が今回の改正の直接的な引き金
セクション②（2:49〜）：実務上の未確定論点——詳細通達待ちの3つの注意点
【一言結論】
詳細な取扱いは未公表であり、取得時期・新築時期の判定基準に実務上の注意が必要。
【詳細】
2026年6月現在、国税の通達は未公表。学者ベースの見解として以下の論点が指摘されている。
・「取得」の判定時期：契約時ではなく引き渡し時で判断される可能性が高い。契約から7年前でも引き渡しが死亡前4年であれば改正の対象になりうるため、契約日のみならず引き渡し日の正確な把握が実務上必須
・5年超所有土地への新築の例外規定：被相続人が死亡前5年超前から所有する土地への新築であれば、令和9年1月1日以後の相続であっても改正の対象外となる特例が存在
・「新築」の判定時期：少なくとも着工時点で判断される可能性が指摘されている
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https://forms.gle/Cpx2d4duwd4qYSXH7
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※本動画の内容は個人的見解であり正確性を保証するものではありません。本動画の内容によって生じたいかなる損害に対しても、賠償責任を負いません。加えて、今後の税制改正等により、内容の全部または一部の見直しがありうる点にご注意ください。
