牧場を始めるなら？土地探し・用途変更・住民合意のリアルな手順を酪農家が解説

リスナーからの質問「牧場の土地は購入したの?」

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今回のお便りは、配信アプリ「スプーン」のリスナー、パックンチョさんから。牧場を経営するときに土地を購入したり、用途変更をしたりしたのか、という質問です。

川上牧場はおじいさんの代から続く牧場で、川上さんは3代目。じつは土地を新しく買ったことはないそうです。

とはいえ「土地を買いませんか?」という話は来るとのこと。ただ、川上牧場は都市近郊酪農なので土地がとても高く、規模拡大したくても手が出しにくいのが現実だと話します。

ただ、牛舎を新しく建てたり、子牛用の牛舎や育成舎を建てたりしたときに、土地の手続きは実際に経験してきたそう。その経験をもとに、土地の探し方や手続きを順を追って解説してくれます。

酪農向きの土地は不動産市場に出てこない

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まず川上さんが結論として挙げたのは、酪農向きの土地は一般の不動産市場にはほぼ出てこない、ということです。

大規模な畜舎を建てられて、糞尿処理ができて、周りに住宅が少なく、水源と排水経路も確保できる。そんな土地の売買情報は、表には出てこないのが普通なんですね。

だからこそ土地探しは、不動産屋ではなく別のルートから始めることになります。

土地探しは「不動産屋ではなく自治体から」

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最初に行くべきは不動産屋ではなく、市町村の農政課だと川上さんは言います。

自治体は、過去に酪農家がいた地域や、担い手がいなくなった農地、畜産クラスターの構想がある地域などの情報を持っています。「この地域は畜産OK」「ここは住民同意が難しい」といった空気感まで教えてくれることがあるそうです。

ポイントは、自治体が前向きなら、その後の許認可もスムーズに進むということ。まずは行政の姿勢を確かめることが大事なんですね。

次に相談するのが農業委員会です。酪農用地の多くは農地なので、使うには農地法の手続きが必要になります。

そして、廃業予定の牧場や空き牛舎、牧草地の余剰、長期で貸し出せる農地といった情報は、JAや普及員から出てくることがとても多いとのこと。ここで効いてくるのが、信用と地域コミュニティとの相性です。

水・排水・住民合意という大きな壁

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土地選びで最重要だと川上さんが強調するのが、水と排水の確保です。

酪農では牛の飲み水、洗浄水、ミルキング設備の洗浄、防除作業などで大量の水を使います。だから水源が井戸なのか上水道なのか、排水先が農業集落排水なのか河川なのか、そして造成のしやすさが非常に重要になります。

そしてもうひとつ、最大の壁になるのが住民合意です。酪農は臭いやハエなどの虫、車両の出入りなど、地域に負担もかかるため、建築前には必ず説明会が必要になります。

さらに酪農は、牛舎・堆肥舎・サイロ・哺乳舎など構造物が多いため、ほぼ確実に農地転用が必要になります。手続きは、行政書士による書類作成から地目変更、排水計画、周辺環境への影響説明、住民説明会、農業委員会の審査、県の許可という流れです。

この流れが、最も現実的で成功率が高いと川上さんは話します。土地の問題は最初の巨大な壁だけれど、逆にここを突破できれば、その後の経営はぐっと現実的になるそうです。

新規就農のリアル「まず新しく建てるのは無理」

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ここからは、川上さんの個人的で現実的な意見です。まず新しく牛舎を建てるのは、ほぼ無理だと思ったほうがいいと言い切ります。

今やっている牛舎を買うなら現実的にあり得るものの、インフレや飼料高が進むなかでは、牛舎を建てて大きくすることは採算が合わないのが正直なところ。未経験から始める人はお金を借りる必要がありますが、銀行がなかなか貸してくれないだろう、と話します。

だからできない、というわけではありません。カギになるのは、やり抜く力と人の力。農業委員会や行政が前向きかどうかが大きいと言います。

ただ、地元の島根県出雲市は行政がやりたがらない、と川上さんは率直に打ち明けます。担当者を説得して動いてもらうには、相当の熱量が必要だそうです。

一方で、人の縁がタイミングよく重なれば、1年ほどで新規就農までたどり着く人もいるとのこと。ただし新規就農はスタート地点で、そこから営農を続けるのはまた大変。それくらいの覚悟がいる、と念を押します。

最後に川上さんは、鈴木農林水産大臣に代わり、担い手不足の深刻さがデータでも出ていて、離農の増加予測などから喫緊の課題になっていると触れます。国の支援も手厚くなると見込みつつ、手厚いからといって安易に飛び込まないよう、冷静さも呼びかけました。

まとめ

牧場を始めるうえで最初の巨大な壁になるのが土地。酪農向きの土地は市場に出てこないため、不動産屋ではなく自治体や農業委員会、JAといった地域のルートから動くのが現実的です。水・排水の確保と住民合意という難関を越えられるかが、成否を大きく左右します。