データセンターREITとは？エクイニクス・デジタル・リアルティ・デジタルブリッジの強み

皆さんこんにちは。米国株投資の耳よりな話へようこそ。

よろしくお願いしまーす。

今これをお聞きのあなたに、ちょっと想像してみてほしいんですけど。

おー、ものすごいお金持ちですね。

でも、いざ走らせようとして外に出たら、目の前には泥だらけの獣道しかなくて。

ああ、道がないと。

そうなんです。舗装された道路が全くないことに気づくみたいな。

なるほど、それは悲惨ですね。

でも実は今、熱狂的なAIブームの裏側で、これと全く同じことが起きてるんですよ。

いや、まさにそのコンクリートと配線こそが、現在の市場で最もエキサイティングな領域なんですよね。

ということで、現在全5回でお送りしているデータセンター銘柄特集、今回はその第4回目となります。

はい、いよいよ第4回ですね。

ずばり、本日のテーマはデータセンターREITです。

ああ、ついに来ましたね。

AIとかクラウドって聞くと、どうしてもソフトウェアの会社とか半導体メーカーに目が行くかもしれないんですが。

まあ普通はそうですよね。

でも今回のディープダイブを最後まで聞いていただければ、最新テクノロジーを物理的な不動産として支えるビジネスの裏側と、大注目の米国株3銘柄の強みが驚くほどクリアにわかるようになります。

今回も非常に面白い視点をお届けできると思いますよ。

それでは早速なんですが、なぜ今このデータセンター周辺のビジネス、とりわけ泥臭い物理インフラの領域に巨額のお金が流れ込んでいるのか。

わかりました。最大の理由がですね、ChatGPTのような生成AIを動かすための仕組みが、従来のクラウドの仕組みとは根本的に変わってしまったからなんですよ。

根本的に、ですか。

AIの学習とか推論を行うためには、超高性能なGPUが1つあればいいってわけじゃなくて。

数万個のGPUを1つの脳として、ですか？なんかちょっと想像もつかない規模感ですね。

そうなると何が起きるかっていうと、GPU同士の間を絶え間なく飛び交うデータの通信量が、もう従来の何十倍にも跳ね上がるんですよ。

ああ、なるほど。データのやりとりが激増するわけですね。

そうなんです。ここで重要になるのが遅延、つまりレイテンシなんですよね。

レイテンシ。

GPU同士をつなぐ配線とか通信がほんの数ミリ秒でも遅れちゃうと、超高価なGPUたちが隣からのデータ到着待ち状態になっちゃって。

あ、（GPUが）待機しちゃうんだ。

ええ、システム全体がそこでストップしてしまうんですよ。

なるほど。そこでさっきの冒頭のフェラーリの話につながるわけですね。

そうです、そうです。

どんなに最高級のスポーツカーを買っても、それを走らせるための完璧に整備された高速道路、つまり物理インフラがないと。

渋滞に巻き込まれて宝の持ち腐れになっちゃうんです。

だから（データセンターの）周辺ビジネスに巨額のお金が流れ込んでるんですね。

その通りです。で、今、その高速道路を敷き直すために、データセンターの内部では構造的な大転換が起きてるんですよ。

大転換って例えばどんな？

今まで使われていた普通の銅線ケーブルでは、流せるデータ量と速度にもう物理的な限界が来ていて。

うわぁ、それ絶対破裂しますよね。

そうなんです。（銅線が）熱を持って信号が劣化しちゃうんですよ。

物理的に無理があるんですね。じゃあどうやって解決してるんですか？

そこを光の力を使った通信に切り替えてるんです。

光ですか。

信号の劣化を防ぐケーブルへの置き換えとか、電気信号を光信号に変換して一瞬で部屋の反対側へ伝送するような仕組みへの移行が、ものすごいスピードで進んでます。

なるほど、スポーツカーの台数が増えるごとに、必要な道路の面積は何倍にもなる、と。

そういうことです。半導体そのものの成長以上のスピードで部材の需要が爆発する、数量効果が働いてるんですよね。

これが今、インフラ銘柄の株価が急上昇している最大の理由なんですね。

ええ、まさにその通りです。

インフラの重要性と、それが物理的な場所と配線に依存していることが分かったところで、いよいよ今回のメインテーマ、データセンターREITに迫っていきたいんですが。

はい、いきましょう。

その前に、そもそもREITについて少しだけおさらいしてもらってもいいですか？

もちろんです。REITというのは、不動産投資信託のことですね。

ということは、データセンターREITというのは。

マンションの代わりにデータセンターを保有する、デジタル社会を支える物理的インフラの大家さんと言えますね。

デジタル世界の大家さんですか。なんだか響きは強そうですけど。

はい、ものすごい資金力ですよね。

なんで（巨大IT企業は）自分で土地を買って、自分たち専用の要塞を建てないんですか？

いや、非常に鋭い指摘ですね。資金力だけ見れば、彼らは自分で建てることも全然可能です。

戦略的な選択。

データセンターをゼロから立ち上げるには、数百億円から数千億円規模の資金が必要なだけじゃなくて、途方もない時間がかかるんです。

時間ですか。

広大な土地の確保とか、環境アセスメント、それに何より数億ワット級っていう発電所レベルの電力を引き込む交渉が必要で。

確かに最先端のソフトウェアを作りたいエンジニア集団からすると、地元の電力会社と何年もかけて電柱の交渉をするのって、気が遠くなる作業ですね。

そうなんですよ。彼らは今、手持ちの資金と人材を、AIモデルの開発とか1枚数百万円もするGPUの調達に全集中させたいんです。

なるほど。激しいAI開発競争の中で、不動産開発に足を取られてる暇はないと。

その通りです。だからこそ、面倒な土地や電力網の確保は信頼できるプロの大家さん、つまりREITに任せて借りる戦略をとってるんです。

オフバランス化ってやつですね。

そうです。資産を身軽にしておくことで、開発スピードを最優先してるわけですね。

餅は餅屋に任せて、自分たちのリソースは最先端のAI戦争に全振りする、というわけですか。

ええ、まさにそういうことです。

でも、投資家目線で見た時、この大家さんビジネスって本当にそんなに儲かるんですか？ただ場所を貸してるだけに見えちゃうんですけど。

実はですね、このビジネスモデルには、投資家にとってよだれが出るような3つの圧倒的な強みがあるんですよ。

3つの強み、何でしょう。

まず1つ目は、超長期の確定キャッシュフローです。

超長期というとどのくらいですか？

だいたい10年から15年といった単位ですね。しかも多くの場合、トリプルネットリース契約という形態が取られます。

トリプルネットリース。

これはですね、単に家賃を払うだけじゃなくて、建物の修繕費、保険料、さらには固定資産税までが借り手の負担になるっていう契約なんです。

えっと、ちょっと待ってください。税金も修繕費も借り手が払ってくれるんですか？

そうなんですよ。

大家さんからしたら、ただ場所を貸すだけで、面倒な出費は全部MicrosoftやAmazonが負担してくれるってことですよね。

ええ、その通りです。

なんで巨大IT企業が、そんな自分たちに不利な契約に合意するんですか？他に選択肢はないんですか？

そこがまさに、2つ目の強みである異常なまでの供給不足につながるんです。

供給不足。そんなに足りてないんですか？

現在、北米のバージニア州北部とかシリコンバレーなどの主要エリアでは、空室率がなんと1パーセント未満という歴史的な低水準にあるんですよ。

1パーセント未満。それってもう実質的に空きゼロじゃないですか。

そうなんです。なぜなら、AIブームで需要が爆発してるのに、供給が全く追いついていないからです。

ああ、さっきの電力の話ですね。

数億ワットの電力を新たに確保するには、送電網の制約で5年以上待たされることもざらにあります。

新しく建てたくても、物理的に電気が足りなくて建てられないんだ。

だから、既存の優良な物件を持っていて、すでに電力を確保している大家さんの立場が、もう圧倒的に強いんですよね。

なるほど。借り手からすれば、トリプルネット契約でもいいから、とにかくその場所と電気を貸してくれってなるわけだ。

そういうことです。インフレに連動して家賃が自動的に上がる条項も入ってますしね。

大家さんが価格決定権を完全に握っているわけですね。

その通りです。そして3つ目の強みが、今お話しした高すぎる参入障壁、つまり強固なモートですね。

すでに稼働している施設の価値が跳ね上がっていると。

ええ、今から作ろうとしても数年単位の遅延が発生しちゃうので。

でもそこで1つ疑問があるんですけど。

はい、なんでしょう。

IT技術の進化ってものすごく早いじゃないですか。10年、15年という長期契約を結んだとして。

素晴らしい視点ですね。でも、そのリスク（陳腐化）は極めて限定的なんですよ。

そうなんですか？

なぜなら、データセンターREITが提供している本質的な価値は、中に入っているサーバーではなくて、その土台となる立地と巨大な電力容量、そして太い通信網だからです。

それを動かすための莫大な電気と頑丈な床、外部とつながる太い光ファイバーの価値は、15年経っても変わらないってことですね。

むしろAIが進化すればするほど、より多くの電力が必要になるので、既存の強固なインフラの価値は上がり続けてるんですよ。

いやー、攻守ともに最強の大家さんビジネスですね。すっかり魅了されちゃいました。

すごい仕組みですよね（笑）

では、その最強の大家さんたちの中でも、今私たちが特に注目すべき3つのプレイヤーを見ていきましょうか。

一口にデータセンターREITと言っても、実はそれぞれビジネスモデルとか得意領域が全く異なるんですよ。

そうなんですね。じゃあまず1社目は。

1社目はEquinix。ティッカーシンボルはEQIXです。

Equinix。どんな特徴があるんでしょうか。

この企業（Equinix）は、世界で260拠点以上を展開するデータセンターREITの絶対王者ですね。

インターコネクション、相互接続ですか。つまり、いろいろな企業がEquinixの同じ建物の中に集まって、お互いのシステムを直接ケーブルでつなぎ合ってるってことですか？

まさにそれです。例えば、あなたが大手金融機関のシステム担当者だとして、自社のシステムをAWSとGoogle Cloudの両方に遅延なくつなぎたいとします。

おお。

物理的に短いケーブルで直接つなぐことができるんです。

なるほど、誰もが参加したい最高級の会員制ネットワーククラブみたいなものですね。

完璧な例えですね。一度この密なネットワークの中に入って繋がり始めると、もう他の安いデータセンターに移ることができなくなるんです。

移転したら全部の接続をやり直さなきゃいけないからですね。

そのため、（Equinixは）顧客の解約率が極めて低くて、強い価格決定力を持ってるんですよね。

一度プラグを刺したら抜け出せない、強力なモートですね。

そこで登場するのが2社目のDigital Realty。ティッカーはDLRです。

Equinixがいろんな企業をつなぐハブだとしたら、Digital Realtyは巨大IT企業専用の超大型要塞ビルダーというわけですね。

その通りです。彼らの今の強みは、高密度な電力供給とか、最新の液冷システムに対応したAI特化型の超大型データセンターの事前契約。

事前契約ですか。

これをプレリーシングっていうんですけど、建物が完成する何年も前から、次々と大型契約を獲得している点なんですよ。

建物が建つ前から入居と家賃収入が確定してるなんて、とんでもない需要ですね。

ええ、世界的なAI需要と供給不足の波を最もストレートに享受している、成長型銘柄と言えますね。

カスタム要塞のビルダー、Digital Realty。では、最後の3社目はどんな企業ですか？

3社目は少し毛色が違います。DigitalBridge、ティッカーはDBRGです。

DigitalBridge。どう違うんですか？

前の2社が自社で不動産を保有する純粋なREITなのに対して、こちら（DigitalBridge）はデジタルインフラ全般に特化したアセットマネジメント企業、つまりインフラ投資ファンドなんです。

ファンドということは、自分たちで直接コンクリートを流し込んで建物を所有するわけじゃないんですか？

そうですね。彼らは年金基金などの機関投資家から巨額の資金を集めて、データセンター開発企業とか通信タワー、光ファイバー網など、デジタルインフラ全般に投資して運用するんです。

なるほど。Equinixが会員制クラブ、Digital Realtyが要塞ビルダーだとしたら、DigitalBridgeはそれらのトレンド全体にレバレッジをかけて投資する、敏腕ファンドマネージャーっていう棲み分けなんですね。

ええ、すごく綺麗な棲み分けですよね。

同じデータセンター領域でも、攻め方が全く違って面白いです。

それぞれの役割が噛み合って、今のデジタル社会をインフラ層から強固に支えてるんですよ。

いや、本当に奥が深いです。さて、じっくりお話ししてきましたが、そろそろお時間のようです。今回はデータセンターREITについて深掘りしました。

私たちは日々ソフトウェアの進化ばかりに目を奪われがちですけど、それを支える物理的なインフラには、信じられないほど強固なモートが存在していると。

本当にそうですね。さて、全5回でお送りしているデータセンター銘柄特集、次回いよいよ最終回の第5回となります。

お、ついに最終回ですね。

次回のテーマはずばり、SMR、クリーン電力セクターを取り上げます。今日何度も出てきた、データセンターの電力どか食い問題。

最後に、今日この配信を聞いてくださっているあなたに、1つ考えてみていただきたいことがあるんですが。

お、何でしょう。

あなたが毎日スマートフォンで何気なくAIを使って文章を書かせたり、画像を生成したりするたびに、遠く離れたどこかの巨大な要塞の中で、物理インフラの大家さんが確実にチャリンチャリンと家賃を稼いでいる。

いや、本当に面白いですね。次にChatGPTを使う時、真っ暗な要塞の中で光るケーブルと大家さんの笑顔が思い浮かびそうです。

お願いします。また、通勤中や家事をしながらのバックグラウンド再生に便利なSpotifyやApple Podcastでも配信していますので、そちらもぜひチェックしてくださいね。

皆さんからのコメントが、私たちの次の深掘りのヒントになりますからね。ぜひ声を聞かせてください。

それでは番組の最後は、2人で声を合わせていきましょうか。せーの。それでは次回もお耳を拝借。