金利上昇のハガキと、久々についた利息
金利、どんどん上がってますね。
私も借入があちこちにあるので、金利変更のハガキがいっぱい届いて、嫌でも認識させられます。
金利は変わるものだと、みんな認識していたはずなんです。
でもずっと上がってこなかったので、いざ上がり始めると困惑してしまうというのが今の状況かなと思います。
私はバブルが弾けた後に生まれているので、金利が上がっていく局面は初めてなんですよ。今まさに初めて体験している状況です。
一方で、地味にこっちの方がびっくりしたことがあって。
銀行に預けているお金に、1000円近い利息が振り込まれていたんです。
インパクトのある金額ではないんですけど、これまでほぼゼロだったことを考えると、なんだか面白いなと思いました。
FIREの足がかりに不動産は理にかなっている。でも、その後は
ただ、私は不動産賃貸業をメインの生活の糧にしているので、どちらかというと苦しい側面の方が強いのは事実です。
金利変動があるかどうかに関わらず、サラリーマンと不動産投資はものすごく相性がいいんですよ。
サラリーマンの属性を使って銀行からお金を借りて、人のお金で投資して、差額のうまみを得る。忙しいサラリーマンをしながらでもできる。
だからFIREの足がかりとして不動産投資をやるのは、ものすごく理にかなっていると今でも思います。
ただ、それだけでその後ずっと心配なく生活していけるかというと、そんなことはないんですね。
金利が変わることもあるし、それがなくても、保有している物件は毎年築年数が1年ずつ増えていきます。
家賃はどちらかというと落ちる傾向ですし、どこかで大きな修繕や、入居がつかなくなることも考えられます。
最近だと無視できないのが災害です。この前も千葉県で大雨が降って、私の知り合いの大家さんも被害を受けた方が結構いらっしゃいます。
東日本大震災のときは、東北じゃなくても地面が液状化して、もう人が住んじゃダメですとなった地域もありました。
そうなると収入源として全く機能しなくなるので、こういうリスクは本当は常に抱えているということです。
その後を生き抜く3つの手段
では不動産を足がかりにFIREして、その後どうしていけばいいのか。手段としては大きく3つあるかなと思っています。
1つ目は規模拡大です。卒サラしたときにアパートを5棟持っているなら、その後も買い進めて10棟、15棟と増やしていく。
これをやっている人が多いと思います。規模が多くて地域がバラけていれば、災害で全滅する可能性は低くなりますし、金利が上がっても収入が多ければ生活への影響を抑えられます。
2つ目は資産の組み換えです。
築年数が経ったアパートは、これから修繕費がかかったり、古くなりすぎると売却もしづらくなります。家賃も落ちて入居付けがしづらくなる。
そういう物件を売却して、売却益と絡めながら、もう少し新しめの物件や、土地パワーが強くて入居付けに困らないエリアに組み替えていくわけです。
関東でいうと23区内や千葉・神奈川の人気エリア、関西でいうと京都・大阪・名古屋の人気エリアですね。多少利回りが落ちても、そっちに組み替えておけば安全性は高まると思います。
そして3つ目が、収入源を増やすことです。これは不動産賃貸業以外で収入源を作っておくということですね。
私が選んでいるのは「別分野の収入源」。でも近すぎる
私はこの3つ目の形をとっています。
不動産賃貸業に近い不労所得チックなものでいうと、私がやっている民泊や、株のようなペーパーアセット系ですね。
どっちかがコケてもどっちかが上がる。そういうリスクマネジメントをしておくのが、なんだかんだ一番強いかなと思います。
規模拡大にしても資産の組み換えにしても、不動産全体が不況になると全部食らってしまう可能性がある。滅多に起こらないとは思いますけど、なくはないんですよね。
そう考えると、全然別の分野で収入源を持っておくのが一番硬いんです。
私のケースでいくと、不動産賃貸業、民泊、建築サポート。主にこの3つの収入源を持っています。
3つあるからいいかなという感じもすると思うんですけど、ちょっと分野が近すぎるんですよ。
民泊は観光や旅行業に近くて少し違う性質があるとは思うんですけど、なんだかんだ全部不動産に関することなので。
民泊も今はブームで上がっている部分があるのかなという感じもして、今後10年、20年ずっと同じ売り上げを上げられるかというと、ちょっとわからないなと思います。
大資本が参入してきたり、規制が強くなる可能性もありますし。だからもう少し不動産から離れた分野で収入源を作りたいなと思っています。
一度立ち止まって、キャッシュを貯めることを考えている
私がやるとしたら、とりあえずはやっぱりペーパーアセットかなと思っています。
これまで持っている現金を不動産や民泊にフルベットしてきたので、ペーパーアセットはほぼゼロに等しいくらいしかないんですよ。言ってみたらNISAもやっていないんです。
ちょっと前までは、NISAに100万入れるくらいなら100万で民泊を開業した方がいい、と振り切っていたので。
でも民泊も3件になって物件が出てきにくくなりましたし、今どの事業もそんなに厳しい状況ではないので、一度立ち止まって投資をやめれば、結構な感じでお金が貯まっていくはずなんですね。
なので一度キャッシュを貯めて、違う収入源を1つ作っておいて、そこからまたチャレンジングなことをやっていく。そういう感じがいいのかなと今は考えています。
そうは言っても物件はずっとチェックしているので、いいのが出てきたらさらっと買っちゃっているかもしれないんですけど。
建築サポートもまだ小さくやっているので広げる余地はありますし、それをやりつつ、全く違った収入源も作っていく。それが今後の展望です。
まとめ
不動産でFIREして、その後ほぼ何もせずに遊んで暮らせるか。時間的にはできると思うんですけど、規模拡大するのか、資産を組み替えるのか、全く違う収入源を作るのか、頭の中でずっと考えておかないといけない。少なくとも私は、いまそう考えています。
- 不動産賃貸業はFIREの足がかりとして理にかなっているが、それだけで安泰とは言えない。築年数・家賃下落・修繕・災害のリスクは常に抱えている。
- その後を生き抜く手段は大きく3つ。規模拡大、資産の組み換え、そして不動産以外の収入源を増やすこと。
- 私は3つの収入源を持っているが分野が近すぎるので、もう少し不動産から離れた収入源を作りたいと考えている。
- 一度投資を止めてキャッシュを貯め、ペーパーアセットなど別分野に踏み出す。臨機応変にベットしていくのが、変化の激しい時代を生き抜くうえで必要だと思う。
