NOT A HOTELが時価総額1100億円で上場へ。建つ前の別荘が売れる理由と起業家ネットワーク

別荘の持ち分を複数人で購入できるサービスで知られるNOT A HOTELが、東証グロース市場への上場承認を受けました。社名はNOTAに変わり、想定時価総額は1110億円とされています。

CEOセオさんによると、NOTAの上場承認は11月6日、上場予定日は12月9日です。創業から6年半という短い期間で、ゼロからユニコーンが生まれたことになります。

CEOセオさんはNOT A HOTELのビジネスモデルを「秀逸」と評価しつつ、最初のスタートダッシュがしやすい環境にあったのではないか、という別の視点からも深掘りしたいと話します。

具体例として挙げられたのが、新しく出た湯河原の物件です。屋内面積で坪単価を計算すると約4000万円に匹敵する一方、湯河原の一般的な坪単価は23万円だといいます。

ただし、この差がそのまま利益になっているわけではありません。著名な建築家やデザイナーの招聘、宣伝費などのコストがかかっており、CEOセオさんは「粗利30%をキープする」ような水準だと説明しています。

NOT A HOTELの事業は、年10泊から別荘の持ち分を買え、使わない日はホテルとして貸し出せるというモデルです。CEOセオさんは、最近増えたこの種のモデルをNOT A HOTELが牽引したと見ています。

別荘には「行かない日をどうするか」という共通の課題があります。メンテナンス費がかかり、人が住んでいたほうが物件は劣化しにくいという事情もあり、NOT A HOTELはこの課題をうまく解消するポジションを取ったと解説されています。

初回の2021年には、物件がない状態で40億円分を販売し、24時間で15億円、2ヶ月でほぼ完売させました。CEOセオさんは、この実績がNOT A HOTELの初速を作ったと考えています。

CEOセオさんが売れた理由として挙げるのが、創業者の浜渦さんの経歴です。浜渦さんはARATAという会社を創業してZOZOTOWNZOZOTOWN ── ファッション通販サイト。運営会社の創業者は前澤友作氏で、多数のブランドを扱う国内最大級のアパレルECとして知られていますに売却しており、すでに資産家でした。

その後、前澤さんと事業を進めるなかで富裕層との出会いも増えていったといいます。CEOセオさんは、最初の購入者の多くは会社を売却して資金を持つ起業家で、応援するような形で買ったのではないかと推測しています。

CEOセオさんがNOT A HOTELのモデルで「秀逸」だと評価するのは、売上が3つの層に分かれている点です。契約時、引き渡し時、利用時と、段階ごとに異なる売上が計上されます。

先に契約を取って数字を作り、そのあとで物件を建てる流れは、受注生産に近い形です。不動産の最大のリスクである「建てたけど売れない」を避けられる点が新しかったと説明されています。

普通は売れないものが売れた理由として、CEOセオさんは2つを挙げます。数千万円なら普通に払える起業家仲間が多かったこと、そして個人では依頼できないような、作品を作るレベルのデザイナーを招聘していたことです。

契約が先に積み上がることで、銀行からの融資も受けやすくなります。NOTAは2024年12月に105億円、2026年2月に75億円を金融機関から調達しており、合計で約180億円になります。

CEOセオさんは、NOTAは借金ゼロで開発したのではなく、契約の積み上げを見せて銀行から借りることでレバレッジをかけていたと整理しています。

NOT A HOTELの坪単価が跳ね上がる理由には、有名デザイナーの起用に加えて、1棟を36に分けて販売する仕組みもあります。10億円の別荘は買えなくても、5000万円なら払える人がいるというわけです。

CEOセオさんによると、日本のEXITEXIT ── 起業家が会社の売却や上場によって、保有株式を現金化し創業者利益を得ること。日本では会社売却（M&A）による例が多いとされますで2桁億円の売却をする人はそれほど多くなく、多くは3億〜5億円だといいます。その規模なら数千万円は出せる計算になります。

EXITした起業家の多くは、ベンチャー投資やシード投資、再び起業することに資金を回します。CEOセオさんは、NOT A HOTELがその資産ポートフォリオにうまくはまったと見ています。

CEOセオさんは、NOT A HOTELの購入を、シードスタートアップへのピッチと重ねて捉えます。通常の投資なら3000万円が消えることもありますが、物件なら所有権やオーナー権が残るという違いがあります。

一方で、不動産のプロは見ているところが細かく、二次流通や経年後の価値まで確認するため、ほとんど買わないだろうとCEOセオさんは話します。NOTAは二次流通にも力を入れていますが、まだ実績は多くないといいます。

一般的なブランデッドレジデンスブランデッドレジデンス ── ホテルや高級ブランドの名前を冠した住宅。ブランドによる内装やサービスが付き、通常の物件より高い価格で取引されることが多いとされますでは、ブランドによる上乗せは世界平均で33%程度とされます。CEOセオさんは、NOT A HOTELはそれとは違うレイヤーで成り立っていると見ています。

日大の建築学科を卒業したCEOセオさんは、NOT A HOTELから安藤忠雄安藤忠雄 ── 日本を代表する建築家。コンクリート打ち放しの建築で知られ、国内外で数多くの作品を手がけていますさんの物件が出ると聞いて驚いたといいます。こうした建築家を招聘できるマーケティング力こそ、通常の不動産会社との違いだと話します。

有価証券報告書の数字を見ると、NOTAの売上高は2025年3月期の98億円から、2026年3月期には128億円に伸びました。2026年4〜9月の半期だけで216億円に達し、営業利益率は約8%です。

契約高は2025年の231億円から2026年に330億円へ増え、2026年4〜6月の四半期だけで192億円が積み上がっています。契約済みでまだ売上になっていない金額は370億円あり、この先の売上はすでに見込めている状態です。

ただし、その先の契約はこれから取る必要があります。日本ではエリアが限られるため、CEOセオさんは海外展開なども求められてくるだろうと指摘しています。

累計の契約高は939億円、オーナー数は9月末時点で1357人です。新規契約のうち、買い増しが29.1%、紹介が14.6%で、合計43.7%が既存オーナー経由だといいます。

CEOセオさんは、この既存オーナー経由の高さこそ起業家ネットワークの表れだと見ています。起業家のオーナーネットワークを持っていれば、不動産以外に金融商品などを販売する展開もありうると話します。

NOTAのオーナーは50歳未満が60%を占めます。購入者アンケートでも、投資目的より建築デザインやライフスタイルへの共感が購入動機になっており、CEOセオさんはプロの不動産業者とは違う新しいマーケットを作っていると評価しています。

NOT A HOTELのホテル稼働率は76.5%、直近では79%とされています。ただしオーナー利用も含まれるため、CEOセオさんは通常のホテルの客室稼働率とは比較すべきではないと補足しています。

比較として、東京23区の新築マンションの坪単価は697万円で、港区や渋谷区の超高級物件になると数千万円です。NOT A HOTELは坪23万円の場所で、それに並ぶ数千万円の坪単価を実現しています。

一方で、CEOセオさんは、儲けているのはNOTAや建築家、デザイナーだとも指摘します。ここから街づくりのようなものに発展すれば、さらに良いのではないかと話しています。

純金融資産1億円以上の富裕層は165万世帯まで増えています。NOTAのオーナー約1300人は富裕層の0.6%程度にすぎず、市場の天井はまだ先にあります。ただし買う人の層は、ニュージェネレーションとも言える特殊な層だとCEOセオさんは見ています。

NOTAは時価総額1100億円で、PERPER ── 株価収益率。株価が1株あたり利益の何倍かを示す指標で、数値が高いほど利益に対して株価が割高と見られやすくなりますは243倍です。CEOセオさんは「さすがにちょっと高いんじゃないか」としつつ、100億円未満の上場が苦しいと言われる今、元気づけられる上場だと話します。

海外の比較対象として挙げられたのが、アメリカのPacasoです。Pacasoは既存住宅を仕入れて8分割ほどにし、超富裕層しか買えなかった物件を少額で買えるようにしたユニコーンです。自社で建てるNOTAとはモデルが異なります。

CEOセオさんによると、Pacasoは現在苦戦しています。米国のタイムシェアタイムシェア ── 1つの物件の利用権を複数の購入者で期間ごとに分け合う仕組み。リゾート物件で広く普及した一方、転売の難しさが問題になることもありますや分割所有は盛り上がったものの、再販が難しく二次流通しないことで価格が下落しているといいます。

カリフォルニア州のソノマ市は2022年にタイムシェアと分割所有を禁止しました。人の出入りによる街のトラブルや、再販で損をさせる事態が起きると、こうしたモデルは難しくなるとCEOセオさんは解説します。

NOTAの二次流通は平均でプラス33%とされますが、件数はまだ30件ほどです。オーナー1300人の規模から見れば小さく、本当に二次流通が成立するのかは今後の課題になると指摘されています。

CEOセオさんは、NOT A HOTELが直面しうるリスクとして、次のような点を挙げています。

• 景気に左右される不動産価格の高騰や下落
• AIバブル崩壊などによる富裕層へのダメージ
• 建築費の高騰や開発の遅延
• 有利子負債への依存度の上昇

CEOセオさんは、これらをどう乗り越えるか、そして不動産以外のビジネスがどう広がるかに注目しながら、NOTAの成長を追っていきたいと締めくくっています。

まとめ

NOT A HOTELの上場は、建つ前の別荘を売る三層の売上構造と、EXITした起業家という顧客層の組み合わせが生んだ成果として語られました。一方で、二次流通の実績や景気変動への耐性は、これから問われる課題とされています。

• 契約時に原価ゼロのライセンス売上を立て、その積み上げで融資を引き出してから建てる仕組みが、不動産の在庫リスクを抑えている
• 購入者の中心はEXITした起業家で、坪単価ではなく見た目やビジネスモデルに反応し、シード投資の感覚で買っているとCEOセオさんは見ている
• 新規契約の43.7%が買い増しと紹介という既存オーナー経由で、このネットワークが不動産以外の事業展開にもつながりうる
• PER243倍という高い評価に加え、Pacasoの苦戦に見られる二次流通の難しさや景気変動が今後のリスクになる